02.07.2022

Беспроигрышный подход

Жилая недвижимость сегодня, как и десятки лет назад, остается наиболее надежным и понятным источником получения пассивного дохода. Иметь такой ощутимый актив, в отличие от банковских вкладов и инвестиций на фондовых рынках, гораздо спокойнее, ведь, что бы ни происходило, бетонные стены никуда не денутся.

9A4A3152.jpg

Однако идеальная картинка безоблачной жизни рантье нередко разбивается о суровую реальность, а сдача жилья в аренду превращается для собственника в довольно жесткий трудо- и времязатратный опыт. В итоге люди предпочитают поскорее избавиться от квартиры и забыть свои мытарства в поиске добросовестных квартиросъемщиков как страшный сон.
Вот было бы здорово, если бы всю рутину по подготовке, рекламе, показу жилья, контролю за оплатой «коммуналки» и решению всех бытовых вопросов взял на себя кто-нибудь надежный, а собственник просто получал свой доход и жил спокойно! К счастью, такая возможность у томичей есть.   
Гостями нашей редакции стали Анастасия и Андрей Рыковы, руководители компании «Хозяин Сервис», уже 3 года развивающей и профессионально оказывающей в Томске услугу доверительного управления квартирами. Мы поговорили о самом сервисе и о том, как изменились требования арендаторов к съемному жилью, почему опытный управляющий может сдать квартиру дороже, чем ее собственник, и какие гарантии такое посредничество дает обеим сторонам арендного соглашения. 

— Андрей, Анастасия, как услуга доверительного управления квартирами появилась в Томске и когда это произошло?
Андрей: С первым запросом я столкнулся в 2016 году, работая в одном из агентств недвижимости. Тогда к нам практически «с улицы» зашел человек и сказал, что он улетает за границу, а в Томске остаются две квартиры, за которыми необходимо присматривать и для которых нужно найти квартиросъемщиков. Мы взяли эти объекты в управление. Постепенно благодаря «сарафанному радио» количество таких запросов возросло настолько, что сформировалось новое направление нашей деятельности. На тот момент оно развивалось довольно бессистемно, и я стал искать пути дальнейшего роста и новые инструменты, которые позволили бы сделать этот сервис более профессиональным. Искал единомышленников и нашел в Ставрополе франшизу по доверительному управлению, которая только начала выходить на рынок. Так, весной 2019 года мы с супругой запустили в Томске проект «Хозяин Сервис». 

— Вы заняли узкую нишу. Насколько высока потребность в таком сервисе у томичей?
Анастасия: Потенциал у такой услуги в Томске очень большой. Для нас это приоритетное направление деятельности, хотя мы оказываем и стандартные риелторские услуги купли-продажи недвижимости. Но вкладывать свои силы именно в развитие сервиса доверительного управления стали потому, что видим, как востребована и ценна эта услуга для наших клиентов. Когда люди приходят к пониманию наших возможностей, сути нашей работы и той ценности, которую она в себе несет, они с большой охотой начинают с нами сотрудничать. (Улыбается.) Многие нуждаются в таком сервисе, но пока не знают о том, что в Томске он уже есть. 

— А в чем его ценность для клиента? Какие конкретные преимущества сервис несет для владельца квартиры?
Андрей: Суть услуги в том, что владелец, который хочет сдать свою квартиру в аренду, может сделать это нашими руками, возложить на нас все сопутствующие заботы. Для арендатора жилья мы выступаем представителем собственника, что прописано в агентском договоре, действуем от его лица и в его интересах. По договору найма все коммунальные платежи возлагаются на жильцов. Поэтому владельцу квартиры не нужно заботиться о квитанциях, оплачивать их, и мы не беспокоим его по мелочам. Он экономит свои силы и время и просто получает свой доход от сдачи жилья в аренду. При этом работаем прозрачно, клиент будет в курсе всего происходящего с квартирой, так как мы регулярно направляем ему отчет.
Анастасия: Если подробно, мы берем на себя полный цикл работ по подготовке и фотосъемке квартиры, выходу в рекламу, приему всех входящих звонков, показам квартиры, отбору и проверке кандидатов через специальные сервисы, составлению договора найма, заселению. В дальнейшем, уже при проживании, контролируем оплату коммунальных платежей, решаем вопросы по ремонту, покупке или замене мебели, техники, сантехники, если это необходимо. Оперативно реагируем на бытовые аварии, если они происходят. Когда жильцы выезжают, мы принимаем квартиру, подписываем договор о расторжении, подготавливаем ее к следующей сдаче — и все по-новому: выходим в рекламу и т.д. Взысканием долгов, работой с претензиями занимаемся тоже мы. То есть собственник гарантированно получит своевременную оплату за наем, даже если жильцы ее задерживают. В таком случае мы отправляем ему нужную сумму сами, а далее право требования долга переходит к нам и вопрос решается с жильцом. То же самое касается коммунальных платежей, порчи имущества.

— Стоимость аренды устанавливается собственником?
Андрей: Решение всегда за ним, но далеко не все владельцы квартир находятся в курсе действующих цен, поэтому могут просто недооценить свой объект. Выгода работы с нашим сервисом заключается в том, что мы всегда опираемся на самые актуальные данные: перед выходом в рекламу обязательно делаем аналитику, понимаем, какова текущая стоимость аренды аналогичных квартир (в том числе тех, которыми мы уже управляем). Соответственно, можем дать клиенту адекватную рекомендацию по установлению той цены, которая будет максимально выгодна для владельца. Мы сдавали квартиры на порядок дороже, чем хотели собственники. Заключив с нами договор, сняв с себя все хлопоты, платя нам агентское вознаграждение, люди еще остаются в плюсе.   

— С квартирами какого сегмента вы работаете? Можете ли отказать в сотрудничестве?
Анастасия: Квартиры самые разные — есть и бюджетные «гостинки», и дорогие квартиры премиум-класса. На самом деле, сегмент для нас не так уж важен, потому что мы работаем с потребностью клиента, когда человеку в силу каких-то обстоятельств необходимо, чтобы его квартирой кто-то занимался. 
Андрей: Что касается отказов, бывали запросы от владельцев квартир в деревянных домах, находящихся практически в аварийном состоянии. С такими объектами мы не работаем по нескольким причинам. Во-первых, в некоторые из них людям просто опасно заходить. Во-вторых, зачастую сдавать их в аренду экономически нецелесообразно. Например, у одной квартиры стоимость коммунальных платежей превышала ту арендную плату, которую мы могли за нее предложить. То есть собственник вообще не получал бы прибыли, и еще оплачивал бы наши услуги. 

— Когда вы знакомитесь с объектом, советуете владельцу, что можно улучшить, чтобы арендная плата была выше? 
Анастасия: Да, конечно. Важно понимать, что запросы изменились и у собственников, и у жильцов. Если раньше в съемную квартиру свозили все самое старенькое, то сегодня жильцам не нужны «бабушкины» ковры и старые диваны. Владелец, который этого не понимает, проигрывает — либо не может сдать квартиру, хотя она хорошая, просто техника и мебель в плачевном состоянии, либо сдает очень дешево. Мы в цифрах обрисовываем, что в таком виде сдадим за одну стоимость, а если заменить это и то, сделать небольшие вложения — будет вот такая цифра. Дальше — решение собственника: либо немного вложиться и потом получать больше, либо совсем не вкладываться.
Андрей: Мы в целом стараемся постоянно быть «в рынке» и разбираться, какие требования сегодня предъявляют к жилью квартиросъемщики, мониторим различные «черные списки», где люди высказываются против недобросовестных собственников или арендаторов. Все для того, чтобы понимать, какие проблемы могут возникнуть у тех и у других. Наша работа — в первую очередь работа с людьми, важно знать их актуальные запросы. 

— Но ведь есть мнение, что съемная квартира — не своя, поэтому и отношение у проживающих в ней соответствующее — все равно что-то да испортят. 
Андрей: Культура очень изменилась. (Улыбается.) Жильцы сейчас хорошие, среди них много добропорядочных людей, но у них и требования соответствующие: они хотят проживать в нормальных условиях и готовы за это платить. Некоторые готовы даже улучшать квартиру — они за свой счет делают ремонт, а материалы, например, оплачивает собственник. У нас были такие случаи, мы выступали посредниками и регулировали процесс, находили точки соприкосновения, чтобы и тем, и другим было хорошо. Выигрывают от этого все: жильцам комфортно с нами сотрудничать, собственник спокоен, что за его квартирой следят. Мы получаем довольных клиентов. 
Анастасия: Некоторые наши квартиросъемщики просят добавить их в чаты дома, подъезда, они принимают полноценное участие в его жизни, знакомятся и общаются с соседями. На самом деле, ведь это такие же полноправные жильцы, разница только в том, что они платят аренду. В текущих условиях, когда цены на недвижимость сильно выросли, аренда жилья является для многих хорошей альтернативой той же ипотеке. Мы нацелены на то, чтобы люди заселялись надолго, стараемся искать тех, кто заедет в квартиру как в свою — жить. И, поверьте, отношение у таких людей к квартире и к имуществу в ней совсем другое.

9A4A3064.jpg

— А какие преимущества у жильцов, которые снимают управляемые вами квартиры?
Анастасия: Пожалуй, самое первое — мы не берем комиссию, как это делают многие агентства. При заселении вносятся только залог и арендная плата, предусмотренные договором. Следующий плюс — мы на связи 24/7. Что бы ни произошло в квартире, какие бы ни возникли потребности: ремонт, довезти, убрать или заменить мебель, устранить бытовые аварии — звонят нам, и мы оперативно реагируем. Поэтому и жильцам сотрудничать с нами выгодно, мы это уже не раз от них слышали. Была даже заявка от человека, жившего в квартире, которую мы сдавали, а когда у него появилась своя квартира, он обратился к нам уже как клиент, чтобы отдать ее в управление. Настолько ему все понравилось в нашей работе. (Улыбается.)
Андрей: Я добавил бы к выгодам жильцов и то, что мы работаем по договору, в котором очень четко фиксируются права и обязанности обеих сторон. Чтобы и квартиросъемщик понимал, что собственнику не все дозволено. Плюс при заселении производится видеозапись — фиксируется состояние квартиры и имущества на данный момент. Это гарантия для жильца, что при выезде ему не предъявят, условно, сломанный не им стул. 

— В случае форс-мажора или каких-то конфликтных ситуаций, чью сторону вы занимаете?
Анастасия: Тут даже голову не приходится ломать: все обязательства обеих сторон четко установлены договором. (Улыбается.) И собственник, и квартиросъемщик должны уведомить нас за один месяц о грядущих изменениях, например, если последний вынужден съехать. Но, конечно, в любой ситуации для нас приоритет отдается человеческим отношениям, мы с пониманием можем отнестись к любым событиям и постараемся решить это так, чтобы комфортно было всем. Например, если владелец хочет сам занять квартиру раньше срока, мы можем с жильцами поговорить, объяснить ситуацию, оказать им помощь в поиске замены жилья. Если они идут нам на встречу — мы, так скажем, нарушаем эти правила по обоюдному согласию. Если жильцы стоят на своем — они имеют на это право. 
Андрей: Когда мы заключаем договор с собственником, обговариваем все эти моменты на берегу. Так же происходит и при отборе жильцов — неоднократно обращаем их внимание на основные пункты договора. Но, действительно, человеческий подход и взаимодействие по тем или иным ситуациям никто не отменяет. Мы ориентированы на долгосрочное сотрудничество, у нас люди по нескольку лет живут на одном и том же месте, и все прекрасно: их все устраивает и нас такие жильцы тоже устраивают. 
Анастасия: Понятно, что никто не застрахован, у людей меняются планы. Особенно сегодня. (Улыбается.) Но мы предпринимаем оперативные действия, чтобы быстрее заселить других жильцов, чтобы квартира либо не простаивала вообще, либо минимально. Бывает так, что жильцы выезжают и в тот же день заезжают следующие, а собственник даже не замечает этой «текучки» — он получает свои выплаты в срок, а мы просто уведомляем его о том, что происходит.

— Вы работаете в рамках франшизы, есть ли поправка на какие-то местные особенности, или для всех регионов действуют единые стандарты?
Андрей: Нам дают достаточную свободу действий, ведь мы лучше чувствуем, как ведет себя местный рынок и его потребители. Доверительное управление — наше основное направление, но помимо этого мы можем обеспечить весь спектр стандартных риелторских услуг. Поэтому, какой бы вопрос ни возникал у клиента, он возвращается к нам: подобрать недвижимость, продать или сдать ее, принять в управление квартиру, где уже живут жильцы. На наш взгляд, это правильно, когда одно агентство может закрыть все задачи клиента комплексно.
Анастасия: Возвращаясь к доверительному управлению: в Томске мы работаем над тем, чтобы сделать узнаваемый, качественный сервис. Хотелось бы прийти к тому, чтобы люди, желающие сдать квартиру, не шли сами выкладывать объявление на «Авито», а обратились к профессионалам — и занимались своими делами дальше, получая свой доход. 
Андрей: Так действительно выгоднее для собственников, чем заниматься самостоятельно. Потому что быстро сдать квартиру — значит: выложить объявление, ездить на показы, отвечать ежедневно на 40—50 звонков, особенно на бюджетных квартирах и при хорошей рекламе. Когда этим заниматься человеку, у которого есть основная работа? Так что доверительное управление — это колоссальная экономия ваших времени и нервов. Я знаю множество историй, когда люди, занимаю-
щиеся сдачей в наем самостоятельно, заселяют абы кого и дальше не контролируют, не проверяют. А когда квартиросъемщики съезжают, владелец видит, что все испорчено, разрушено. И он думает: «смысл был сдавать, если все эти деньги теперь уйдут на ремонт, и все начнется заново?». Эту квартиру продают, считая, что покупать под сдачу — гиблое дело. А все оттого, что пустили дело на самотек. Хотя могли бы позвонить нам: 34-30-34. (Улыбается.)

ул. Марины Цветаевой, д. 5, мкр. Северный Парк, тел. +7 (3822) 34-30-34, tomsk@hozyain.pro