Недвижимость — одна из самых популярных ниш для инвестирования. А вот как выбрать объект, который принесет самый высокий доход из возможных в данной сфере? С Анастасией Гороховой, соинвестором компании Kibarer Property, обсудили инвестиции в недвижимость на Бали и поговорили про ее успешный путь из Томска в вечно солнечную Индонезию.



— Анастасия, как и почему из Томска вы переехали на Бали, в страну, куда чаще люди отправляются за «просветлением», а вы — за развитием своего бизнеса?
— В жизни я всегда играла по своим правилам, имея четкое внутреннее ощущение, кто я и куда иду. В моем детстве было много сложных моментов. Когда мне было восемь лет, мы жили в Москве, но после того, как тяжело заболела мама, вернулись в Томск. С этого времени моя жизнь разделилась на до и после. В школе я была отличницей, у меня было много друзей, я участвовала в олимпиадах, выступала на сцене, но из-за семейных проблем переходный возраст переживала непросто. Несмотря на трудности своего характера, попытки сопротивляться системе, я уже планировала свое поступление в вуз. После окончания юридического колледжа поступила в юридический институт ТГУ. 
Мой выбор был вполне осознанным. Мои знаменитые предки оканчивали этот университет, портрет моего прадеда Михаила Семеновича Горохова висит в главном корпусе, а стать юристом меня вдохновил мой двоюродный дядя, который был судьей. Я выбрала гражданско-правовую специализацию, так как уверена: это те знания, которые пригодятся и в любой профессиональной сфере, и в жизни, поскольку это образование универсально. Учебу совмещала с профессиональной деятельностью. Работала руководителем на небольшом производстве, в школе подводного спорта, затем около четырех лет — в Томском арбитражном апелляционном суде. Уже во время учебы помогала знакомым с различными юридическими вопросами, самостоятельно проводила сделки со своей недвижимостью, параллельно читала много книг на темы бизнеса и психологии. В 2013 году я оказалась в Европе, климат и культура которой привлекли меня, и стала рассматривать варианты вузов для дальнейшего продолжения учебы, волонтерскую деятельность. В итоге отправилась на Мальту в языковую школу. Индонезией не интересовалась вообще.

— Как же тогда попали на Бали?
— Летом 2018 года, планируя отдых, я узнала от знакомого про такое интересное место, как Бали. В августе купила билеты и улетела туда, а в сентябре поняла, что хочу там остаться. Адаптация была сложной. Полгода искала себя: занималась организацией туров, арендой вилл, изучала бизнес импорта-экспорта, пробовала возить мед из России в Индонезию. Были мысли, а правильно ли я поступила? Несколько раз чуть не купила обратный билет.
Накануне вылета из России меня пригласили в крупную московскую компанию, но я отказалась. Позже эти же люди, среди которых были представители российской политической и бизнес-элиты, предложили мне должность юриста-консультанта по контракту в международном агропромышленном проекте в Индонезии. Полгода я проработала с ними: решала юридические вопросы, исследовала особые экономические зоны, соседние острова, консультировала инвесторов по вопросам открытия и ведения бизнеса в Индонезии.
Параллельно я стала глубже изучать недвижимость и тему инвестиций, создала партнерскую сеть по всему миру, у меня появились партнеры в Дубае, Турции, Таиланде и США. Я стала позиционировать себя как специалиста по аренде вилл класса люкс и собирать портфолио объек-тов на продажу. 
Меня стали приглашать к сотрудничеству крупные застройщики и агентства недвижимости. Первый год в этой сфере проработала с одним из самых сильных игроков на рынке недвижимости Бали, где приобрела огромный опыт и осуществила свои первые сделки в самом начале пандемии, что казалось тогда практически нереальным. Как только я приняла решение уйти из этой компании, практически тут же получила звонок от известного московского продюсера, предложившего мне стать менеджером его недвижимости (управление резортом и помощь в продаже крупных земель). Период работы по этому проекту был для меня значимым, я напрямую переняла много полезных знаний от очень известной и сильной личности, а также получила бесценный управленческий опыт. Но так как моей целью и страстью была сфера недвижимости, то от роли менеджера резорта и развития отельного бизнеса я отказалась, оставив контрактные соглашения по ведению сделок, связанных с листингом и продажей земель. 
Снова оказавшись в состоянии поиска, на этот раз я действовала решительно: развивала свой личный бренд, провела десяток интервью с различными застройщиками и собрала неплохое портфолио объектов, сделала несколько постов в соцсети о визите в одну из компаний — и на меня сразу же обратили внимание. 
Это была компания Kibarer Property, о которой я много слышала как о безусловном лидере рынка, но даже не мечтала, что когда-то смогу с ней сотрудничать. Меня пригласили на встречу, на которой обозначили цель компании — развитие российского рынка. И здесь наши интересы полностью совпали, в этом мы сразу сошлись. Я подготовила безупречную презентацию на английском языке, сумев грамотно отразить свои ценности, чем сразу же впечатлила состав учредителей. 
Когда попадаешь на свое место, все сразу закручивается как надо. Уже на следующий день, практически схватывая всю информацию на лету, я делала презентацию проектов клиентам. Увидев мое горение, руководство быстро доверило мне управление целым подразделением: документы, маркетинг, сделки с недвижимостью, формирование новой — моей собственной — команды.
А еще через несколько месяцев я встретила свою любовь, которой стал один из управляющих партнеров компании. Получила предложение руки и сердца, и в новом статусе мы продолжили вместе развивать проекты. Сейчас у меня открыт свой офис и новое подразделение компании в районе Переренан, сформирована команда, есть вилла на Бали. Мы с мужем занимаемся строительством проекта из 16 вилл, где я лично являюсь соинвестором. 
Это именно то, о чем я мечтала долгие годы: у меня даже есть дневниковые записи с подробным описанием, в которых я очень точно формулировала свои желания даже в самые сложные времена. 



Про недвижимость на Бали
— Анастасия, приобрести недвижимость на Бали в собственность нельзя. Как тогда обстоит дело с инвестициями?
— Есть два формата владения участком: фрихолд и лизхолд. Фрихолд подходит тем, кто планирует приобретать более трех вилл для последующей сдачи. И даже в этом случае срок владения будет ограничен до 80 лет. В остальных случаях формат лизхолд — длительная аренда земельного участка на срок 20 и более лет с последующим продлением.
Это самый безопасный и выгодный способ, вы получаете небольшую виллу по цене однокомнатной квартиры в Москве или шикарную просторную виллу по цене двух-трехкомнатной. Возврат инвестиций на Бали составляет от 4 до 6 лет. 

— А если после окончания лизхолда его не продлят?
— Это исключено, если правильно составить договор. Но для этого важно знать нюансы — их легко упустить, поэтому нужен опытный специалист по работе с недвижимостью на Бали. Индонезийский язык специфичный, это тоже влияет на документооборот. Плюс на Бали нет системы ценообразования: цены могут быть завышены, только опытный специалист сможет отличить это. Нужно понимать, какая стоимость участка обоснованная, какая завышенная, и уметь между ними лавировать, а также вести переговоры. 

— Какая основная цель покупки недвижимости на Бали? 
— Основная цель — получение дохода от сдачи в аренду. На Бали самая высокая в мире доходность. Для сравнения: в Европе это 3%, в Дубае — в основном 6%. А на Бали — минимум 13-15%, а чаще около 20%. Сейчас есть тренд на строительство апартаментов, но эта бизнес-модель актуальна для девелоперов. Не рекомендую инвестировать в апартаменты, так как здесь имеется высокая конкуренция с отелями, заполняемость будет совсем небольшая, а доход составит не более 6-9% за вычетом всех расходов. Рекомендую инвестировать в off-plan проекты (на ранних стадиях строительства), либо в уже готовые объекты. 
Инвестируя в off-plan проекты, инвестор зарабатывает на росте стоимости недвижимости, которая составляет минимум 20% после завершения строительства. Самая популярная стратегия — это взять проект off-plan, заработать на росте стоимости, потом сдавать в аренду на срок от одного до пяти лет, заработать на этом и перепродать остаток срока аренды. Круглый год заполняемость виллы в грамотно подобранной локации будет 80-90%. 
Самые популярные и высокодоходные локации — это Умалас, Чангу, Переренан, полуостров Букит, Убуд. Тут постоянно море туристов: летом из Австралии, зимой из России и Европы, восстанавливается туризм из Китая. Недвижимость приносит доход круглый год. 
Девелопмент и аренда здесь — основные виды бизнеса. Но Бали — это вообще место для стартапов. Тут родились многие популярные бренды одежды, украшений, рестораны. Конкуренция высокая, но, если ты создашь уникальный концепт, у тебя есть все шансы.



— Что вы предлагаете своим клиентам?
— Прежде всего — безопасность. Я обязательно провожу аналитику и делаю тщательный подбор и анализ объектов, для меня это не составляет труда. За 15 лет на рынке недвижимости наша компания построила больше 130 объектов. У нас есть проекты во всех стратегических локациях — в Семиньяке, в Чангу. Большой резорт KClub Ubud на 30 вилл — популярное место, где останавливаются мировые и российские селебрити, в том числе первые государственные лица Индонезии, дипломаты из разных стран мира. Недавно нас посещали мои дорогие друзья — дизайнер Алла Кравченко и актриса Эвелина Блёданс, которые проводили здесь ретрит Phoenix Birds Tour, приезжали Катя Лель, Регина Тодоренко и Влад Топалов, Игорь Сивов и Нюша, многие другие.
Недавно мы открыли ресторан Sardine в Семиньяке, который сегодня является одним из самых модных заведений Бали. 
Вместе с мужем в данный момент мы занимаемся реализацией нового проекта Root Umalas в популярном районе Умалас между Чангу и Семиньяком, в котором я являюсь соинвестором. В районе, где началась жизнь экспатов, переехавших на Бали, применяются только улучшенные технологии строительства, в нем полно элитных ресторанов и шикарных вилл. Мы возводим комплекс из 16 двух-, трех- и четырехспальных вилл, средняя доходность которых составит 15%, 15,5-16% и 17% соответственно. Практически все уже распродано, осталось всего 5 вилл, доступных к покупке. Благодаря нашему опыту в менеджменте и отличному знанию рынка мы берем полную ответственность за результат и высокий доход инвестора, а также комфортное проживание будущих арендаторов. 

— Ваша история успеха очень вдохновляет. А какие люди вдохновляют вас?
— Большую роль в моем становлении сыграла семья. Папа — талантливый предприниматель, которому я многим обязана. Мама и бабушка Лидия вложили в меня всю силу своей любви, интеллигентность, доброту, заботу. Бабушка Света часто рассказывала историю нашего рода, благодаря чему я узнала все о своих предках: среди них много сильных личностей, у которых я переняла лучшие черты характера и очень им благодарна.
Начиная работать и общаться с успешными медийными персонами, я старалась понять, как они мыслят, чем занимаются, задавала много вопросов. Меня всегда привлекали целеустремленные порядочные люди. Считаю, что правильное окружение — это одна из самых важных составляющих на пути к вершинам. 
Сейчас все мои друзья и партнеры — это очень схожие со мной по ценностям, жизненным взглядам, подходам к бизнесу люди. И, конечно же, мой главный наставник и поддержка — мой муж, талантливейший предприниматель и прекраснейший человек.